自2022年以来，房地产形势急转直下，绝大部分民营房企都采取了收缩策略，减少或停止拿地。在过去两年间，土拍市场几乎成了国央企“主场”，很少看得到民企身影。
但今年以来，土地市场热度持续回升，不少民营房企正在重新杀回土拍市场。
据不完全统计，5月份，广州、佛山、成都、长沙、福州、杭州等多个城市的多宗土地，都由民营房企拿下，有不少民营房企时隔多年重启拿地。
据中指研究院发布的《1-5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，1-5月，TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，增幅比上月扩大2.2个百分点。
值得关注的是，虽然拿地仍以国央企为主，但拿地金额百强中，民营房企占比有所提升，拿地金额前三十强中，滨江集团、邦泰集团、兴耀房产集团、海成集团、敏捷集团、大华集团进入拿地前三十名。
民营企业收缩多年，现在房地产市场尚未完全企稳，为什么民营房企敢重启拿地了？现在到底是不是拿地好时机？
今天明源君就来详细分析一下。
5月土拍市场民营房企开始活跃
关注土拍市场的地产人应该发现了，5月份，民营房企频频现身土拍市场。
据不完全统计，5月以来，广州、成都、温州、福州等城市推出的多宗宅地，都由民营房企竞得。
5月23日，成都土地市场集中出让3宗涉宅用地，均由民营房企拿下。
5月27日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗宅地经过24轮激烈竞价，最终民企永州嘉信地产击退众多头部国央企，以8.68亿元拿下地块。
5月30日，广州土地市场出让的番禺广场地块，由广州番禺置业拿下，而番禺钟村四宗地块由敏捷集团全部收入囊中。
来源：整理自公开信息
虽然5月土拍市场，民营房企比较活跃，但从《1-5月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》来看，土拍市场仍然是国央企的主场。拿地金额前十名中，仅有滨江一家民企。拿地金额前三十中，有6家民企进入榜单，同比去年略有好转。线上获客不停歇，点击了解
而从各民企的拿地金额来看，除了龙湖同比去年有较大下滑，其他大部分拿地金额有所提升。
比如滨江集团2024年全年拿地金额是219亿，今年仅1-5月，拿地金额就达到了270亿，明显加大了投资力度。兴耀房产集团去年1-5月拿地金额是19亿，今年是28亿，海成集团去年1-5月拿地金额是10亿，今年则是28亿，同比提升明显。
数据来源：中指研究院不过值得关注的是，今年活跃在土拍市场的民企，除了少数的熟悉面孔滨江、龙湖、敏捷、邦泰、新希望等民企，还出现了不少没听过的陌生面孔。
之前明源君也分析过，现在还在土拍市场活跃的，普遍不是传统的规模民企，而是三类民企：
一是背靠大树的地产民企，像伟星、新希望等，在这一轮的地产下行中，普遍表现出比同行更强的韧性。二是稳健型的老牌民企。典型的就是龙湖了。三是区域深耕型房企，像滨江、邦泰、海成等，基本都是区域深耕型房企，尤其是滨江，已经成为民企的新榜样。
除此以外，还有不少新面孔涌现。比如福州本土房企合达房地产开发有限公司，据报道是一家刚成立1个多月，注册资本仅100万的小微企业，由陈凯和陈伟共同注资，而浙江温州市华玺房地产开发有限公司也是2025年1月才成立。
为什么民企敢拿地了
有地产人可能会问，现在市场尚未完全修复，不确定性因素也比较多，尤其5月商品房成交数据出现，为什么民企房企就敢出来拿地了？有业内人士分析，核心原因有几个：
一、市场有所修复，新房价格基本稳住
2024年9月以来，中央持续推出宽松政策，对市场整体信息修复起到积极作用，部分核心城市市场出现回暖迹象，而且新房价格基本也企稳。
虽然房地产市场还没有止跌回稳，但已经看到曙光了，可谓到了黎明前的黑暗。前段时间，大摩就预测，中国房地产预计在2026年四季度或2027年一季度止跌企稳。
另一方面，很多房企经过这两年债务处理，基本已经释放了风险，可以轻装上阵了。
某房企管理层就告诉明源君，去年公司扛住了债务高峰期，现在债务压力缓解，加上市场有较大程度修复，所以今年开始重新拿地。戳这里，打造24小时在线的AI销售员
二、新规产品正在吊打存量产品，房企急需优化货值结构
5月1日，住建部发布的住宅新规开始正式落地执行，今年注定是好房子的全面普及年。
此前明源君提到过，去年四季度以来各地地王频出，今年地王更是接二连三。供地控量提质，为“好房子”的普及创造条件。
接下来，房地产将进入批量生产高品质住宅的阶段。
新产品的降维打击，会让存量项目面临巨大冲击。现在市场上卖得好的项目，基本都是新一代产品。据一线地产人反馈，在第四四代住宅和新规高赠送产品冲击下，存量产品的生存空间越来越小，一个月几套都算好了，根本卖不动。
如果房企不拿地，只强调在手项目的库存去化，那产品会越来越难卖，可售货值结构也会更加恶化，反而会导致企业流动性变差。
而现在在核心城市核心区域拿地，可以很好地改善货值结构，提升优质货值占比。这也是为什么，民营房企要积极拿地补新货的原因。
从5月份拿地情况来看，民营房企拿地主要集中在杭州、广州、成都、温州、长沙等热点城市，而且拿地金额多数控制在10亿左右，风险可控。
三、供应土地优质，现在是拿地好时机
除了要改善货值结构以外，民营房企在土拍市场活跃起来，还有一个原因，那就是现在供应的土地非常优质。
去年924新政之后，各核心城市供地规模持续收缩，但优质地块的供应明显增加，催生了一个又一个“地王”，今年一季度“地王”含量更是达到高峰。
政府供地策略已经很明确：缩量提质，优质地块供应不断增多。
前不久，滨江集团董事长戚金兴接受叶宏伟教授采访时就表示，滨江现在积极拿地，不是因为脑子发热，而是政策和市场的双重驱动。
一方面，以前限地价限房价，市场产品平庸化，缺乏优质产品。原来大家在限价约束下，都在圈内练兵。现在限制放开了，房企有了主动出击的机会，大家都想提高产品品质的动力。
另一方面，市场有需求，老百姓对好房子有向往。再者是中央要求要建设好房子。
而且，现在政府拿出来的都是压箱底的好地，城市好，地块好，像水电新村这块地，是近几年来沿江的唯一块好地，滨江肯定要出手。
四、民企拿地集中在二三线城市
从5月民企拿地情况来看，大部分房企投资集中在热点二三线线城市，拿地金额普遍控制在10亿以内。
某房企高管分析，现在头部国央企投资高度集中在一线城市核心地段，竞争过于激烈，而且一线城市拿地资金体量太大，进入门槛高。
反而二线城市刚需板块以及三四线的核心地段，头部房企不愿意去，反而有机会以合理地价拿地。
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